作成日：2017/04/04
みんな手さぐり？空家を譲渡した場合の3000万円控除
相続した土地建物で一定の要件を満たすものについては、その譲渡の際に譲渡益から3000万円を差し引くことができます。
俗に「空家の3000万円控除」などと言いますが、その適用にあたっては、いろいろと細かな要件がついてまわります。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html
今回は、摘要を受けるためには不可欠ともいえる「被相続人居住用家屋等確認書」という書類についてのお話です。
1.「被相続人居住用家屋等確認書」とは？
この空家の3000万円控除を受けるためには、いろいろな要件を満たす必要がありますが、その中の１つに「被相続人が１人で居住の用に供していた家屋で、その後空家であったこと」というものがあります。
で、そのことを市町村に証明してもらう必要があるのです。
その証明書のことを「被相続人居住用家屋等確認書」と言います。
この確認書を市町村に発行してもらうには、「被相続人居住用家屋等確認申請書」という書類に、必要書類を添付して申請する必要があります。
今回、おそらく適用が多いであろう、更地にして売却する場合の確認申請書に必要な下記の添付書類の準備をしていてわかったことがいろいろありました。
①被相続人の除票住民票の写し・・・戸籍の附表の除票でも代用可能
②相続人の住民票の写し・・・相続人全員の住民票が必要（同居相続人がいなかったことの証明）
③除却または滅失後の敷地等の売買契約書・・・あくまで土地のみの売買であり、売買契約時に家屋があったとしても、売主の責任で更地にして引き渡す旨、契約書で謳っていれば、売買契約時に家屋が存在していてもよい。
④家屋の除却工事に係る請負契約書
⑤省略
⑥家屋除却～土地譲渡時までの土地の使用状況のわかる写真・・・対象地が遠方の場合は仲介業者か解体業者にお願いしないといけない。
⑦家屋の除却工事に係る請負契約書（再掲）・・・④と同じ内容だが、特に2部必要という訳ではない。書いてあるだけ？
⑧家屋の除却～除却後の土地譲渡の時までの相続人の課税明細書の写し・・・売却直前に相続登記をした場合には、相続人の課税明細書は存在しないため、被相続人の名前の課税明細書で代用可。
市役所の担当の方も新しくできた制度で勝手がわからなかったようで、「確認して後程ご連絡します」との回答が多いこと多いこと。。。
要件が多く、一つでも要件をみたさないと適用が受けることができません。
場合によっては、3000万円×20％＝600万円も納税に差が発生してしまう、ある意味とても怖い制度です。慎重に１つ１つ確認していことが大事です。
なお、摘要にあたっては、国税局のフローチャートが大変参考になります。
http://www.nta.go.jp/tokyo/topics/check/h28/01.htm